STATUS QUO

Отмена моратория на продажу земли. Полезно знать

Верховная Рада планирует отменить мораторий на продажу земли. Параллельно президент Владимир Зеленский предложил парламенту до 1 декабря 2019 года принять закон "О рынке земель сельскохозяйственного назначения".

В связи с запланированными нововведениями возникает ряд вопросов. О продаже какой земли идет речь? Кто ее сможет продавать и покупать? По какой предположительно цене?

Какой земли касается отмена моратория?

Самое главное – речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. Такая земля находится в собственности:

  • государства;
  • бывших колхозников (после образования независимого украинского государства земля, которая принадлежала колхозам, была распределена между колхозниками в виде земельных паев).

Земельных участков под строениями, дачных участков и прочих ни сам мораторий, ни его отмена не касаются.

Что такое земельные паи, кому они достались?

Понятие "земельный пай" появилось в 1994 году, когда начался дележ колхозной земли между бывшими колхозниками. В различных регионах в собственность каждому крестьянину перешло от 2 до 7 гектаров земли.

Ни горожане, ни работники совхозов, то есть государственных агропредприятий, ни сельские медработники, ни учителя и прочие специалисты, не трудившиеся в колхозах, сельхозземли не получили.

Однако, получив паи, граждане не получили права их продавать из-за того, что Верховная Рада ввела временный мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Этот мораторий продлевался в течение 25 лет, в последний раз - в декабре 2018 года.

Бывшие колхозники могут обрабатывать земли собственными силами, но, как правило, сдают их в аренду агропредприятиям (тем же бывшим колхозам, переименованным в агрофирмы). В 2018 году средняя арендная плата за один гектар составила 1613 гривен в год (нередко используется натуральная оплата продуктами земледелия).

Самая высокая арендная плата за один гектар в год зафиксирована в Черкасской (3524,7 грн.), Полтавской (2970,1 грн.) и Харьковской (2494,7 грн.) областях. Дешевле всего пользование землей обходилось в Запорожской (878 грн.), Херсонской (926,9 грн.) и Закарпатской (930,6 грн.)

Общая площадь частных земель, переданных в аренду в 2018 году, составляла 16,9 миллиона гектаров.

Как это будет работать?

После отмены моратория владельцы паев и государство как собственник части земель сельскохозяйственного назначения смогут продавать свою землю.

Эксперты выделяют несколько особенностей законопроекта "О рынке земель сельскохозяйственного назначения":

  • право покупки земельных участков сельхознанзачения будет предоставлено гражданам Украины, территориальным громадам, государству и юридическим лицам, зарегистрированным в Украине;
  • предполагается, что землю можно будет продавать только на электронных земельных аукционах;
  • предусматривается обязательная регистрация цен на земельные участки при проведении транзакций;
  • законопроект будет регулировать правила продажи сельхозземель лицам, которым, в соответствии с законодательством, не могут принадлежать такие земли на праве собственности, к примеру, иностранцам (иностранные граждане не смогут покупать землю сельхозназначения).

Сколько земли можно будет купить?

Законопроектом оговариваются ограничения на количество земли, которое может быть сконцентрировано у одного собственника.

Общая площадь сельхозземли, которая может находиться в аренде и собственности одного лица, согласно документу, не может превышать 35% площади угодий на территории громады, не более 15% площади области и не более 0,5% площади страны.

Согласно этим показателям, вся земля сельскохозяйственного назначения в одном регионе теоретически может быть сконцентрирована в руках 7-ми собственников. А в целом по стране – в руках 200 человек.

Сколько может стоить земля?

По оценкам специалиста Института аграрной экономики Ольги Ходаковской (AgroPolit), один гектар земли сельскохозяйственного назначения после снятия моратория на ее продажу может стоить до 2,5 тыс. долларов (около 70 тыс. грн).

В случае снятия моратория продать свои земельные паи намерены около 10,4% собственников. Предложение на рынке земель может составлять 1,5 - 2,8 миллиона гектаров.

По данным эксперта, среди потенциальных продавцов и покупателей нет единой точки зрения на стоимость одного гектара земли:

  • 32% потенциальных покупателей считают приемлемой цену не выше 500 долларов за гектар;
  • 22,2% способны предложить около 1 тыс. долларов за гектар;
  • 10,7% могут купить землю по цене 2 тыс. долларов за гектар;
  • 15,3% согласны с ценой 2,5 тысячи долларов за гектар.

В Ассоциации животноводов Украины предлагают ввести минимальную стоимость земли с обязательной привязкой к реальной рыночной стоимости, в том числе мировой, – около 5 тысяч евро за гектар. Это, по версии авторов инициативы, позволит избежать скупки земель по минимальной стоимости.

"За" и "против"

Как и в любом деле, в данном начинании есть свои риски и возможные преимущества.

"За"

Человек должен иметь возможность распоряжаться своей собственностью (в качестве иллюстрации приводят пример с жильем: представьте, что у вас есть квартира, в которой вы не хотите или не можете жить, - но и продать не можете).

Открытие рынка земли привлечет дополнительные инвестиции в экономику (если даже землю не позволят скупать иностранцам, они якобы более активно начнут инвестировать в агропредприятия, и это привлечет, по разным оценкам, от 2 до 7 миллиардов долларов в год дополнительных инвестиций и поможет экономике расти дополнительно на 1-3% в год).

Крупным агрохолдингам выгодно нынешнее положение дел, когда они за "копейки" арендуют землю у селян. При этом продать свою землю владельцы паев не могут, а вынуждены сдавать в аренду за невысокую плату. В некоторых регионах живых денег крестьяне не видят - в качестве платы им могут давать часть выращенного урожая.

"Против"

Не проведена полная инвентаризация государственных земель. По словам противников отмены моратория, "зависло" около 10 миллионов гектаров – это земли запаса, неистребованные паи, паи тех, кто умер и не успел передать свою землю в наследство, земли, которые находятся вне населенных пунктов.

Не решена проблема неравенства крестьян - жители сел, в которых были колхозы, смогли получить земельные паи, а те, кто работал в совхозах, не получили.

Непонятна судьба земель, которые принадлежат территориальным громадам, так как децентрализация предполагает передачу государственной земли в коммунальную собственность.

Некоторые эксперты считают, что крупные агрохолдинги скупят все черноземы, а рядовые крестьяне и мелкие фермеры, как всегда, останутся с носом.

Есть опасность скупки земли по минимальной стоимости (в том числе с использованием принуждения собственников к продаже).

Сколько в Украине земли?

По данным Государственной службы по вопросам геодезии, картографии и кадастра, в стране - 42,7 миллиона гектаров сельскохозяйственных земель. Это примерно как площадь Германии и стран Бенилюкса.

Удельный вес площади сельскохозяйственных земель в общей площади (территории) Украины составляет 70,8%.

Сельхозземли состоят из:

  • пашня – 32,54 млн га;
  • пастбища - 5,43 млн га;
  • сенокосы - 2,4 млн га;
  • многолетние насаждения - 892,4 тыс. га;
  • залежные земли - 233,7 тыс. га;
  • другие сельскохозяйственные земли - 1,22 млн га.

Фото: izbirkom.org